合作房地產(chǎn)開發(fā)的模式有哪些?有哪些方法?房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有投資規(guī)模大，開發(fā)周期長，資金周轉(zhuǎn)慢的特點(diǎn)。不過有的房企由于資金短缺或者缺乏運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，在土地摘牌后遲遲無法啟動項(xiàng)目開發(fā)，或者在開發(fā)過程中出現(xiàn)中途停滯，在這種情況之下，很多房企會引入其他的投資商進(jìn)行合作開發(fā)，以此來解決資金短缺的問題。

　　合作房地產(chǎn)開發(fā)的模式有哪些?

　　1.引入投資商模式

　　引入投資商模式以房企為主進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作，投資商只投入資金，一般不參與項(xiàng)目管理與運(yùn)作，僅委派財務(wù)人員監(jiān)管資金使用和費(fèi)用開支，開發(fā)完畢后按約定的利潤分配辦法利潤分紅或分期取得固定收益(類似于借貸關(guān)系)。采用引入投資商模式時，要盡量選擇具有較大投資能力的投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，這些機(jī)構(gòu)對開發(fā)過程中的具體問題不會有太多干預(yù);

　　引入投資商模式的合作協(xié)議中，應(yīng)明確項(xiàng)目的基本情況、開發(fā)計劃、資金需求計劃、工程發(fā)包辦法或原則、房屋銷售辦法或原則、投資款返還條件與節(jié)點(diǎn)安排、利息計算與支付辦法、利潤分配辦法、風(fēng)險分擔(dān)辦法、投資人監(jiān)管辦法、各方對應(yīng)義務(wù)的違約責(zé)任等。協(xié)議內(nèi)容越細(xì)，越便于執(zhí)行和監(jiān)督，越不容易發(fā)生爭議和糾紛。

　　2.聯(lián)合開發(fā)模式

　　聯(lián)合開發(fā)模式由合作各方共同出資、共同運(yùn)作、共同管理、共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險，最終按協(xié)議約定的比例分紅;

　　采用聯(lián)合開發(fā)模式時，要盡量選擇既有投資實(shí)力，又內(nèi)部管理較好的企業(yè)，因?yàn)檫@些企業(yè)一般都有規(guī)則意識，不易發(fā)生合作糾紛;

　　聯(lián)合開發(fā)模式的合作協(xié)議中，除了要約定引入投資商模式中的基本合同條件，還要約定項(xiàng)目實(shí)施過程中的決策機(jī)制、工程施工發(fā)包規(guī)則、房屋銷售決策機(jī)制與定價機(jī)制、費(fèi)用支出管理辦法、項(xiàng)目開發(fā)完畢的決算辦法、合作各方的分工和人員委派、對應(yīng)的違約責(zé)任等。以使合作各方的駐場項(xiàng)目管理人員有序工作、良性互動、相互監(jiān)督，一切具體事務(wù)處理均有章可循，一切分歧和矛盾均有化解機(jī)制。

　　3.項(xiàng)目開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓模式

　　項(xiàng)目開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓模式則由房企提供開發(fā)用地，以投資人為主開發(fā)，供地的房企按固定數(shù)額分期取得投入成本和銷售收益或者按實(shí)現(xiàn)的利潤分配紅利。

　　項(xiàng)目開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓模式的合作協(xié)議中，除了投資商模式下的合同內(nèi)容外，還應(yīng)明確各方投資款的返還條件與節(jié)點(diǎn)安排、利潤分配辦法或其利息計算與支付辦法、風(fēng)險分擔(dān)辦法。另外。還應(yīng)明確項(xiàng)目分戶賬的管理和記賬規(guī)范、合作各方的工作配合、供地房企的監(jiān)管辦法等。以防項(xiàng)目投資人將項(xiàng)目擱置，或者以房企名義從事一些具有重大風(fēng)險的民事行為，給房企帶來新增潛在風(fēng)險。

　　合作房地產(chǎn)開發(fā)有哪些方法?

　　1.土地入股合作開發(fā)

　　以土地入股合作開發(fā)，這是目前主流的方式。該模式是A企出地，B企出資的合作模式。該模式需要注意的細(xì)節(jié)是：項(xiàng)目開發(fā)需要以合作雙方的名義向政府部門辦理審批手續(xù)和各種證件許可。

　　2.合作建房

　　合作建房是指以一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)形式。

　　3.聯(lián)合成立項(xiàng)目公司

　　該模式是開發(fā)商與土地方成立項(xiàng)目公司，土地方將土地使用權(quán)變更到項(xiàng)目公司名下后，由項(xiàng)目公司具體開發(fā)經(jīng)營項(xiàng)目的一種模式，有時被視同為土地轉(zhuǎn)讓，需要發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓的交易稅費(fèi)。這是萬科較常使用的一種模式。

　　4.股權(quán)收購模式

　　股權(quán)收購模式是指土地方將土地使用權(quán)變更到項(xiàng)目公司名下，開發(fā)商將項(xiàng)目公司的部分股權(quán)收購，達(dá)到間接取得土地使用權(quán)的目的，股權(quán)收購后，雙方按照注冊資本的比例投入后續(xù)開發(fā)資金的一種模式。

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