房地產(chǎn)并購基金的模式是什么?

2021-10-29 00:00:11

　　房地產(chǎn)并購基金的模式是什么?投資的方式有千千萬萬種，有人想要一夜暴戶所以冒險投資股票，有人小心翼翼所以選擇投資債券，也有人選擇地產(chǎn)投資。那么地產(chǎn)并購基金是什么意思呢?它的模式有哪些呢?

房地產(chǎn)并購基金的模式

　　地產(chǎn)基金即私募股權(quán)地產(chǎn)投資基金一般指專注于地產(chǎn)領(lǐng)域的私募股權(quán)基金，是一種面向私有地產(chǎn)資金進(jìn)行并購或開發(fā)的投資模式。

　　根據(jù)合作開發(fā)商的實(shí)力差異，地產(chǎn)基金作為GP所履行的權(quán)利義務(wù)以及預(yù)期的回報也存在差異，專業(yè)的地產(chǎn)基金公司作為GP(執(zhí)行事務(wù)合伙人)管理并購基金，品牌開發(fā)商在基金中投資次級，GP尋找穩(wěn)定可信賴的優(yōu)先級資金。并購基金及其旗下專屬的契約型基金持有項(xiàng)目公司90%以上的股權(quán)，品牌開發(fā)商負(fù)責(zé)項(xiàng)目公司的日常運(yùn)營。

　　在合伙基金層面可能會出現(xiàn)雙GP：一方面銀行、信托、保險等金融機(jī)構(gòu)作為優(yōu)先級投資人，要介入合伙基金的管理;另一方面，開發(fā)商除了劣后投資，還要爭取體現(xiàn)對項(xiàng)目的參與權(quán)利，因此可能會引入其資管公司做GP。至于決策權(quán)等權(quán)利，通常是雙方共同磋商，執(zhí)行事務(wù)合伙人代表由地產(chǎn)基金公司委派，與投資人達(dá)成良好共識，開發(fā)商也能夠接受。

　　在項(xiàng)目開發(fā)過程中及優(yōu)先級退出時點(diǎn)，采取項(xiàng)目公司融資方式與促銷方式實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的流動性補(bǔ)足。在運(yùn)營過程中，由品牌地產(chǎn)商調(diào)撥資金支持項(xiàng)目公司的運(yùn)營。

　　收益分配上，執(zhí)行事務(wù)合伙人，在與品牌開發(fā)商的合作中收取的管理費(fèi)較少，如1%/年。在基金層面設(shè)置基準(zhǔn)收益，在達(dá)到基準(zhǔn)收益前只向優(yōu)先級分配，當(dāng)前市場情況基準(zhǔn)收益水平大概為8%-10%。次級投資人在優(yōu)先級投資人之后獲取收益，收益水平大概為12%-15%。在剩余收益的分配上，由于GP收取的管理費(fèi)水平較低，若協(xié)商一致GP也可參與分配，如國內(nèi)某TOP10地產(chǎn)基金設(shè)定的超額收益分配比例——GP﹕優(yōu)先級投資人﹕次級投資人=1:2:7。