得城市群者得未來

存量時代，不動產(chǎn)投資價值區(qū)域在哪里？某知名房企產(chǎn)業(yè)研究院在一篇研究報告中提出，參照日本經(jīng)驗及啟示，盡管中國擁有更大的人口基數(shù)和增長潛力，但是依然難以支撐所有區(qū)域市場向好。未來的不動產(chǎn)市場，區(qū)域分化必將不斷加劇。未來，城鎮(zhèn)化新增人口的2/3將集中在城市群，得城市群者得未來。

中國的城市群數(shù)量眾多，“十四五”規(guī)劃綱要中，明確圈定19個國家級城市群，作為推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)的重要抓手。

其中，粵港澳大灣區(qū)作為中國開放程度最高、經(jīng)濟活力最強的區(qū)域之一，在國家發(fā)展大局中具有重要戰(zhàn)略地位。按照規(guī)劃綱要，粵港澳大灣區(qū)不僅要建成充滿活力的世界級城市群、國際科技創(chuàng)新中心、“一帶一路”建設(shè)的重要支撐、內(nèi)地與港澳深度合作示范區(qū)，還要打造成宜居宜業(yè)宜游的優(yōu)質(zhì)生活圈，成為高質(zhì)量發(fā)展的典范。

身處改革開放前沿，粵港澳大灣區(qū)的經(jīng)濟實力有目共睹。2020年，大灣區(qū)生產(chǎn)總值超過11萬億元，約占全國GDP生產(chǎn)總值的1/7；人均生產(chǎn)總值約16萬元，達(dá)到發(fā)達(dá)國家水平。這里還是明星上市公司的聚集地，截至2021年4月，粵港澳大灣區(qū)共有651家A股上市公司，總市值高達(dá)15.12萬億元，包括中國平安、招商銀行、美的集團、格力電器、萬科A、保利發(fā)展等。

經(jīng)濟的持續(xù)向好，加速人口進(jìn)一步向粵港澳大灣區(qū)內(nèi)聚集。第七次全國人口普查結(jié)果顯示，2020年粵港澳大灣區(qū)9市常住人口7801萬人，相較2010年增加2189萬人，增幅高達(dá)39.02%，遠(yuǎn)高于北京和上海。

人口的持續(xù)涌入，也為粵港灣大灣區(qū)的房地產(chǎn)市場提供了源源不斷的剛需購買力。對于不動產(chǎn)資產(chǎn)投資公司而言，一個天然優(yōu)質(zhì)的發(fā)展土壤就在面前。

“根據(jù)團隊測算，大灣區(qū)不動產(chǎn)投資的整體風(fēng)險、去化周期以及回報率要普遍好于全國其他市場，這也是公司深耕大灣區(qū)，并持續(xù)看好大灣區(qū)的重要原因。”林樂豐告訴記者。

據(jù)林樂豐透露，恒哲投資集團成立至今，已形成不動產(chǎn)并購、房地產(chǎn)開發(fā)、基金管理和股權(quán)投資四大核心業(yè)務(wù)，在灣區(qū)擁有逾30個成功的不動產(chǎn)項目經(jīng)驗，整體管理資產(chǎn)規(guī)模超百億元，躍居大灣區(qū)首列。

不動產(chǎn)投資領(lǐng)域的超級黑馬

從2016年成立，到如今管理資產(chǎn)規(guī)模超百億元，恒哲投資集團的發(fā)展速度，令業(yè)內(nèi)矚目。

“專注嚴(yán)謹(jǐn)、順勢而為是恒哲投資集團最大的競爭優(yōu)勢。”林樂豐告訴記者，成立以來，公司一直深耕灣區(qū)，并對投資遵循自己的核心原則，通過搭建多道風(fēng)控體系，嚴(yán)控系統(tǒng)風(fēng)險。

寧可盈利不做大，不要做大不盈利。基于這一經(jīng)營原則，恒哲投資集團在對投資標(biāo)的區(qū)域選擇上，極為“挑剔”。林樂豐告訴記者，雖然同在大灣區(qū)，但各城市間的發(fā)展并不均衡。所以布局之前，公司首先會對城市嚴(yán)格篩選。比如廣州、東莞、佛山等一線或者新一線對比其他城市會有更好的預(yù)期，也是公司重點關(guān)注的城市。

但即便是目標(biāo)城市，恒哲投資集團也不會盲目落子。“比如廣州，公司只會挑選核心區(qū)域和限購區(qū)域，以此保證項目收益，把風(fēng)險降到最小。”林樂豐指出。

精準(zhǔn)布局的同時，恒哲投資集團對于投資產(chǎn)品的選擇更是謹(jǐn)慎。林樂豐指出，基于多年來的市場運作經(jīng)驗，公司研判住宅市場依然是中國地產(chǎn)市場細(xì)分賽道里最大且最穩(wěn)健的一個賽道，所以公司目前的主流產(chǎn)品還是中小型住宅項目，但也不排除會找一些獨具市場差異化的特色精品來做。

專業(yè)、成熟的不動產(chǎn)投資運作經(jīng)驗，為恒哲投資集團贏得了良好的市場口碑。恒哲先后與保利、碧桂園中梁、融創(chuàng)、中奧等知名房企達(dá)成項目合作。

究其原因，一般的純財務(wù)投資機構(gòu)會單純從主體信用、投資結(jié)構(gòu)去風(fēng)控項目，恒哲投資集團則是在滿足風(fēng)控的前提下，深度參與到項目之中，從土地招拍掛、產(chǎn)品設(shè)計到銷售去化，貫穿全鏈條、全周期深度參與。

“公司一直遵循優(yōu)勢互補的原則，與國內(nèi)知名房地產(chǎn)投資基金、財務(wù)投資機構(gòu)形成三方合作，發(fā)揮各自優(yōu)勢。”林樂豐透露，目前，恒哲已與多家知名開發(fā)商達(dá)成聯(lián)合開發(fā)、項目并購和銷售支持等全流程項目合作。

憑借優(yōu)異的商業(yè)模式，成熟的風(fēng)控體系和不斷提升的綜合實力，2021年，恒哲投資集團分別斬獲“2021年度影響力不動產(chǎn)投資機構(gòu)”“最佳財富管理機構(gòu)獎”“粵港澳大灣區(qū)金牌競爭力獎”等多項行業(yè)殊榮。

“公司今年整體的經(jīng)營狀況保持平穩(wěn)，穩(wěn)中微升。”對于2022年發(fā)展計劃，林樂豐指出，公司明年依然會專注現(xiàn)有特長，持續(xù)關(guān)注市場、政策變化，深耕灣區(qū)不動產(chǎn)投資領(lǐng)域。另外，公司還會在原有不動產(chǎn)業(yè)務(wù)上，拓展一、二級金融市場投資業(yè)務(wù)。

在一級市場，恒哲投資集團主要聚焦在股權(quán)投資。在經(jīng)濟復(fù)蘇預(yù)期推動下，2021年前三季度，中國股權(quán)投資市場募資環(huán)境持續(xù)改善，新募基金數(shù)量為454只，募資規(guī)模達(dá)到1.27萬億元，均已超過2020年全年的總量。此外，2021年北京證券交易所的設(shè)立，資本市場對于優(yōu)質(zhì)中小企業(yè)的服務(wù)不斷加強，退出通道的進(jìn)一步打開,也對一級股權(quán)投資市場產(chǎn)生利好效應(yīng)。

二級市場相比一級市場則有更好的流動性和透明性，尤其北交所設(shè)立后，其對二級市場的流動性改善有著明顯的利好作用，二級市場活躍度也將大幅提升。

林樂豐表示，基于對一、二級市場的研判和看好，所以公司提前布局，準(zhǔn)備在明年正式啟動一、二級金融市場投資業(yè)務(wù)，尋求新的利潤增長點。