2021-06-24 11:23:19
房地產(chǎn)合作開發(fā)與聯(lián)合開發(fā)的區(qū)別在于哪些?隨著政策進一步收緊,各大房企在拿地、資金、設(shè)計、開發(fā)等各環(huán)節(jié)中都感受到了前所未有的壓力。每個房企都不可能在各個環(huán)節(jié)占盡優(yōu)勢,而且在市場的影響下,樓盤從拿地到交付的周期基本在2-3年左右;還有的房企由于資金短缺或者缺乏運作經(jīng)驗,在土地摘牌后遲遲無法啟動項目開發(fā),或者在開發(fā)過程中出現(xiàn)中途停滯,在此情況下,房企強強聯(lián)合,合作開發(fā)土地,共同運營項目的案例卻時常出現(xiàn)。那么房地產(chǎn)合作開發(fā)與聯(lián)合開發(fā)有什么區(qū)別呢?
所謂的房地產(chǎn)合作開發(fā)與聯(lián)合開發(fā),一般指的是股權(quán)型合作開發(fā)模式和協(xié)議型聯(lián)合開發(fā)模式。其定義分別是:
1.協(xié)議型聯(lián)合開發(fā)模式(下稱:協(xié)議型)
雙方當事人約定,由一方提供建設(shè)用地使用權(quán),另一方提供資金、技術(shù)、勞務(wù)等,雙方合作開發(fā)項目,共擔風(fēng)險、共享收益。
2.股權(quán)型合作開發(fā)模式(下稱:股權(quán)型)
雙方共同出資設(shè)立項目公司(有限責任公司),一方出資金,一方出土地,以項目公司名義進行項目開發(fā),股權(quán)型合作開發(fā)模式具體又包括股權(quán)收購、土地作價入股等多種股權(quán)合作模式。
針對這兩種房地產(chǎn)開發(fā)方式,它們的主要區(qū)別是:
一、項目管理的區(qū)別
在協(xié)議型模式下,如對合作模式的安排和制度設(shè)計得當,出資方也能最大限度的實現(xiàn)對項目經(jīng)營管理的控制權(quán);而在股權(quán)型模式下,如協(xié)議安排和制度設(shè)計不當,即使出資方為項目公司大股東(出資方為成為項目公司大股東,前期需實繳或認繳更多的項目公司注冊資本金),也可能無法實現(xiàn)對項目經(jīng)營管理的直接控制權(quán)。
二、收益分配和虧損分擔的區(qū)別
股權(quán)型模式下,雖然《公司法》允許股東之間可約定不按持股比例分紅,但是,實際操作中,特別是股東一方為國有企業(yè)國有資產(chǎn)的情況下,股東在利潤分配和虧損分擔方面原則上均應(yīng)按照在項目公司的持股比例進行。否則,若雙方約定不按持股比例分配利潤、分擔虧損,則雙方所簽訂的《投資合作協(xié)議》通過國資審批的難度會相對增大,且該約定方式將來也可能會面臨一定的審計風(fēng)險。而在協(xié)議型模式下,雙方可回避各自出資比例或持股比例的的概念,僅約定各自應(yīng)投入的實物或現(xiàn)金,因此雙方就可相對較為自由的約定利潤或收益分配的比例。
三、投資風(fēng)險的區(qū)別
從投資風(fēng)險方面來看,協(xié)議型模式下,直接對外承擔責任的主體為出地方,如無特殊約定或出資方提供擔保的情況,出資方基本可做到在分紅后全身而退。而在股權(quán)型模式下,直接對外承擔責任的主體為項目公司,項目公司承擔責任后,出資方和出地方作為項目公司股東以出資額為限分擔責任,在項目公司無法清償全部債務(wù)的情況下,則項目公司有可能進入破產(chǎn)清算程序。并且,股權(quán)型模式下,出資方以出資額為限需承擔的責任無法規(guī)避,按照《公司法》及其司法解釋的規(guī)定,即使項目公司未經(jīng)清算即辦理注銷登記,項目公司股東仍應(yīng)以出資額為限對公司債務(wù)承擔清償責任。
四、項目完成后的清算區(qū)別
協(xié)議型模式下,項目開發(fā)完成后的清算責任主體為出地方,出資方不直接承擔清算責任,且出資方可在項目清算前和出地方提前達成雙方之間的合作清算協(xié)議,對項目的成本支出、稅費支出、利潤分配等作出一攬子安排,并提前實現(xiàn)出資方的利潤分配。
而股權(quán)型模式下,項目開發(fā)完成后的清算責任主體為項目公司,且理論上來說,項目公司需完成清算后才能向其股東分配利潤,若提前分配利潤,則有被要求退還或受到行政處罰的可能性。
如今房地產(chǎn)合作開發(fā)已經(jīng)成為一項火熱的投資項目,并且有越來越多的成功案例,很多投資者在其中獲得人生第一桶金。如果您對這類投資也感興趣,那么可以聯(lián)系恒哲投資詳細咨詢投資細節(jié)。
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